Telegram давно вышел за рамки «мессенджера для переписок» и стал полноценной медиа-площадкой, где аудитория читает новости, изучает обзоры районов, подписывается на авторов и принимает решения о покупке/аренде. Для агентства недвижимости это особенно выгодно: здесь можно быстро собирать теплую аудиторию, показывать объекты в удобном формате, выстраивать доверие и получать заявки без лишней бюрократии. Ниже — практическая система продвижения, заточенная под рынок недвижимости и реалии РФ: от упаковки и контента до рекламы, воронки, аналитики и защиты от типичных ошибок.
1) Быстрая коммуникация и низкий порог заявки. Пользователь видит объект, задает вопрос в чате/боте и моментально получает ответ. Это снижает «трение» по сравнению с формой на сайте.
2) Доверие через регулярный контент. Недвижимость — дорогая покупка, решения принимаются не за один день. Telegram позволяет вести подписчика по пути: от интереса к конкретному району до просмотра и сделки.
3) Гибкие форматы. Посты с фото/видео, сторис в виде коротких сообщений, голосовые пояснения риэлтора, подборки, опросы, прямые эфиры через сторонние сервисы — всё это помогает «продавать» не только объект, но и экспертизу.
4) Экономика продвижения. При грамотной стратегии стоимость подписчика и заявки часто получается предсказуемой: можно тестировать креативы, каналы размещения и офферы, а затем масштабировать то, что работает.
Продвижение в Telegram начинается не с рекламы, а с ответа на вопросы: *для кого* вы работаете и *почему* вам должны доверить сделку. В недвижимости конкуренция высокая, поэтому «продаем квартиры» не позиционирование.
Наиболее рабочие варианты:
• Район/город: «Новостройки и вторичка в Хамовниках», «Квартиры в Казани: аренда и покупка».
• Сегмент: эконом/комфорт/бизнес/элитка, апартаменты, загородная недвижимость, коммерция.
• Сценарий сделки: покупка в ипотеку, обмен, продажа «с альтернативой», срочный выкуп, инвест-подбор.
• Аудитория: молодые семьи, инвесторы, переезжающие специалисты, собственники, которые продают впервые.
Пример логики: «Ежедневные подборки квартир в [район/город] + разбор документов и цен. Подберем 3–7 вариантов под ваш бюджет за 24 часа». Оффер должен обещать полезный результат и быть проверяемым.
Упаковка — это конверсия. Если вы ведете рекламу на «сырой» канал, цена заявки растет.
Название — читаемое и с ключевым словом: «Недвижимость [город] | [бренд]» или «Квартиры в [район]». Это помогает и в поиске Telegram, и в понимании тематики с первого взгляда.
Аватар — контрастный, узнаваемый, без мелких деталей. Лучше логотип или монограмма + гео-акцент (цвет/иконка).
Описание должно отвечать на 3 вопроса: что публикуете, кому полезно, как получить подбор. Добавьте понятный CTA: «Напишите “ПОДБОР” в бот» или «Заполните мини-анкету».
Закреп — главный продавец. Он должен содержать:
• 1–2 абзаца о специализации агентства и географии
• как вы работаете (этапы, сроки, что включено)
• кейсы/цифры (сколько сделок, средний срок экспозиции, примеры экономии)
• ссылки: бот, чат, сайт, WhatsApp/телефон (если используете)
• дисклеймеры (например, «информация не является публичной офертой», если даете цены)
Сделайте навигацию через хэштеги: #подборка, #ипотека, #районы, #документы, #кейс, #новостройки, #аренда. Это повышает время в канале и доверие.
Если публиковать только объекты, канал быстро выгорает: подписчики устают от однотипных карточек. Рабочая модель — баланс витрины, экспертизы и доверия.
60% — полезный контент: разборы районов, инфраструктуры, транспортных узлов, сравнения ЖК, документы, налоги, риски, лайфхаки по торгу, «как читать ДДУ/ДКП», особенности маткапитала, нюансы регистрации.
30% — объекты и подборки: не просто «квартира 45 м²», а с выгодой: «3 однушки до 9 млн у метро: плюсы/минусы», «топ-5 двушек для семьи рядом с парками».
10% — личный бренд и кейсы: история сделки, отзывы, закулисье показов, объяснение, как вы отсекаете рискованные варианты.
Шаблон продающего поста:
• Заголовок: 1 строка с выгодой («Двушка у метро без переплаты за ремонт»).
• 5–7 фактов: метраж, этаж, дом, год, планировка, вид, состояние.
• Локация: не «рядом школа», а конкретика: время пешком, транспорт, что рядом.
• Кому подойдет: молодая семья, инвестор под аренду, переезд.
• Честные минусы: один-два. Это парадоксально повышает доверие.
• Цена и условия: возможен торг/ипотека/маткапитал, сроки выхода на сделку.
• CTA: «Напишите “ЭТОТ ОБЪЕКТ” в бот — пришлем видеообзор и назначим показ».
• «Пошагово: покупка квартиры в ипотеку — какие документы готовить»
• «Как проверить продавца и объект: 10 красных флагов»
• «Разница между авансом и задатком»
• «Почему квартира “дешевле рынка” бывает опасной: реальные причины»
• «Разбор ЖК: кому подходит, кому нет»
• «Сколько реально стоит ремонт в 2025–2026: ориентиры по бюджету»
• «Планировки: какие ликвиднее при перепродаже»
Одна из самых эффективных схем для агентства — выстроить связку: контент → квалификация → подбор → показ. Telegram позволяет сделать это почти без потерь.
Бот снимает нагрузку с менеджеров и собирает данные структурировано. Минимальный сценарий:
• цель: купить/арендовать/продать
• город/район/метро
• бюджет и форма оплаты (ипотека/наличные/субсидии)
• срок (в течение месяца/квартала/«присматриваюсь»)
• контакты и удобный способ связи
После анкеты бот выдает: «Спасибо, пришлем 5 вариантов в течение X часов» и передает лид менеджеру.
Для отделения «теплых» от «холодных» добавьте 2 вопроса: «Срок покупки» и «Есть ли одобрение по ипотеке». Для холодных лидов — отдельная прогревающая цепочка: чек-листы, полезные посты, приглашение на консультацию.
Даже если у вас небольшая команда, фиксируйте лиды: источник (какой канал/креатив), статус (новый/в работе/показ/сделка), бюджет, район, ответственный. Это критично для окупаемости рекламы.
В недвижимости редко работает «один канал трафика». Лучший результат дает комбинация инструментов.
Подходит для масштабирования и более прогнозируемой закупки. Рекомендации:
• тестируйте 5–10 объявлений с разными офферами: «подбор за 24 часа», «топ-объекты недели», «разбор ЖК»
• ведите на канал, где в закрепе есть понятный путь к заявке (бот/чат)
• делайте посадочные посты под сегмент (например, отдельный пост «подбор новостроек у метро»)
Рабочие источники: городские новости, районные паблики, каналы про ремонт/дизайн, ипотека и финансы, локальные сообщества. Что важно:
• проверяйте качество аудитории (просмотры, ER, комментарии, частота рекламы)
• берите нативный формат: «разбор района + 3 варианта квартир»
• просите закреп на 24 часа, если бюджет позволяет
Если у агентства есть активность в VK, Дзен, YouTube, на сайтах объявлений или свой сайт — используйте Telegram как «закрытый клуб» с бонусом: чек-лист, подборки, ранний доступ к объектам, разбор документов. Важно дать причину подписаться, а не просто ссылку.
Сильные партнеры: ипотечные брокеры, юристы по недвижимости, оценщики, дизайнеры, ремонтные бригады, застройщики (на уровне совместных эфиров/разборов). Делайте совместные полезные посты и взаимные рекомендации.
В Telegram работает «пересылка»: люди отправляют друзьям удачные разборы, чек-листы и подборки. Делайте материалы, которые удобно переслать:
• «Чек-лист просмотра квартиры»
• «Список вопросов продавцу/застройщику»
• «Таблица расходов при покупке»
Хороший лид-магнит должен экономить время или снижать страх. Примеры:
• «Чек-лист проверки документов продавца»
• «Калькулятор/таблица ежемесячного платежа и первоначального взноса»
• «Гайд по районам: где лучше для семьи/инвестиций»
• «Список ЖК с хорошими планировками до X млн»
Чат повышает доверие, но требует модерации. Формат для агентства: чат-вопросник «Спросите риэлтора», где вы регулярно отвечаете, а частные детали уводите в личные. Обязательно правила: запрет спама, реклама только по согласованию, уважительное общение.
Вместо одиночных публикаций делайте мини-сериалы на 5–7 постов:
• «Ипотека: от одобрения до сделки»
• «Покупка новостройки: риски и как их закрыть»
• «Как выгодно продать: предпродажная подготовка и торг»
В конце серии — мягкий оффер: консультация/подбор/оценка квартиры.
В Telegram важно мерить не только подписчиков, но и движение к сделке.
• прирост подписчиков и стоимость подписчика
• охват постов (просмотры на подписчика)
• CTR на бота/форму/контакты
• количество заявок и стоимость заявки
• доля квалифицированных лидов (с бюджетом и сроком)
• показы, авансы, сделки
Размечайте все ссылки на бота/сайт, фиксируйте источник в анкете («откуда узнали»), ведите таблицу по размещениям. Тогда вы сможете отключать неэффективные каналы и усиливать окупаемые.
• 3 варианта оффера (подбор/разбор ЖК/чек-лист)
• 5–7 площадок для посевов
• 10 креативов в Telegram Ads
• разные посадочные посты под сегменты аудитории
Победителей масштабируйте, проигравших — корректируйте или убирайте.
Решение: добавьте экспертные рубрики и сериалы, публикуйте кейсы и разборы районов, делайте подборки с логикой выбора.
Решение: закреп с CTA, бот-анкета, повторяющиеся «точки входа» раз в 5–7 постов, быстрые ответы менеджера.
Решение: оценивайте ER, качество комментариев, частоту рекламных постов, запрашивайте статистику и тестируйте небольшими бюджетами.
В недвижимости время ответа критично: клиент может параллельно писать в несколько агентств. Настройте дежурство и шаблоны ответов, чтобы реагировать в течение 5–15 минут в рабочее время.
Решение: публикуйте отзывы (с согласия), кейсы, цифры, документы обезличенно, показывайте «как вы думаете» и «как проверяете».
• Пн: Разбор района (транспорт, школы, цены, кому подходит)
• Вт: Подборка 3–5 объектов по сценарию (семья/инвестор)
• Ср: Пост-обучение (задаток vs аванс) + CTA на консультацию
• Чт: Кейс сделки (как сэкономили/сократили срок) + отзыв
• Пт: Разбор ЖК или типа дома (панель/монолит/кирпич)
• Сб: «Вопрос-ответ» (сбор вопросов в чате/комментариях)
• Вс: Лид-магнит (чек-лист просмотра квартиры) + бот
• Пн: Ипотека (как подготовиться к одобрению, список документов)
• Вт: Объект дня (честные плюсы/минусы) + видео/планировка
• Ср: Ошибки покупателей/продавцов (с примерами ситуаций)
• Чт: Подборка «до X млн» в 2–3 локациях
• Пт: Юридический мини-гайд (обременения, выписки, проверка)
• Сб: Партнерский пост (ипотечный брокер/юрист) + ответы
• Вс: Анонс следующей недели + форма «оставить запрос на подбор»
Эффективное продвижение агентства недвижимости в Telegram — это не «купили рекламу и ждем». Это управляемая система: понятное позиционирование, упакованный канал, регулярный контент с навигацией, бот для заявок, дисциплина в обработке лидов и аналитика по источникам. Когда фундамент готов, масштабирование становится технической задачей: больше качественных размещений, больше сегментированных посадочных постов, больше серий контента под разные запросы (ипотека, новостройки, вторичка, аренда, инвестиции). Такой подход превращает Telegram в стабильный канал привлечения клиентов и укрепляет бренд агентства на фоне конкурентов.
В блоге Semantiqo вы найдете полезную информацию об инструментах и техниках работы с клиентами по недвижимости. Также читайте советы об обработке лидов Semantiqo для достижения максимальной эффективности в работе с клиентами по новостройкам Москвы
