Соцсети давно перестали быть «витриной красивых квартир». Для риэлтора это полноценный канал лидогенерации: прогрев, доверие, сбор заявок, повторные касания и реферальные сделки. Но работает это только при правильном выборе площадки и понятной воронке. Ниже — практический разбор, какие соцсети чаще всего дают клиентов на рынке недвижимости, какие форматы конвертируют в заявки и как выстроить систему, а не случайные посты.
Главная ошибка — оценивать эффективность по лайкам и подписчикам. Для риэлтора важнее путь до заявки и сделки. Рабочая соцсеть — та, где вы можете стабильно получать обращения от людей, которые:
1) имеют реальный запрос (купить/продать/снять/сдать);
2) доверяют вам достаточно, чтобы оставить контакты;
3) готовы к диалогу в мессенджере или по телефону.
Чтобы объективно сравнивать площадки, заранее фиксируйте базовые метрики: количество входящих сообщений, стоимость лида (если есть реклама), конверсию из диалога в встречу/показ, долю «качественных» обращений (с понятным бюджетом и сроками), а также скорость ответа.
Сделка с недвижимостью — высокая цена ошибки, поэтому клиент выбирает не «самого популярного», а «самого понятного и надежного». Регулярные разборы, прозрачные процессы, кейсы, юридические подсказки и личная коммуникация часто дают больше, чем вирусные ролики.
Идеальная схема для большинства риэлторов: контент → полезный лид-магнит/консультация → сбор контактов → диалог → встреча/договор. В реальности многие застревают на этапе «публикую посты», не предлагая понятного следующего шага (например: «получить подборку», «оценить объект», «проверить документы», «рассчитать платеж»).
Лучше работать «СЗАО, новостройки комфорт-класса» или «вторичка и обмен в конкретном городе» — чем пытаться быть экспертом для всех. Алгоритмы соцсетей любят тематичность, а аудитория быстрее понимает вашу специализацию.
ВК остается одной из самых практичных площадок для недвижимости благодаря сочетанию контента, сообществ, рекламы и встроенных инструментов лидов. Здесь проще всего построить системный поток обращений: от органики до таргета.
1) Сообщество + личная страница. Сообщество — как мини-сайт (услуги, отзывы, подборки, формы), личная страница — для доверия и ежедневной коммуникации.
2) Клипы и короткие видео. Формат «прогулка по квартире», «обзор двора и инфраструктуры», «5 причин не покупать без проверки» — отлично собирает охват и подписки.
3) Таргетированная реклама. Рабочие связки: лид-форма ВК, переход в сообщения, подписка на чат-бот. Важно тестировать офферы: «оценка квартиры за 15 минут», «подбор новостроек под платеж», «юридическая проверка перед авансом».
4) Ретаргетинг. Люди долго думают. ВК позволяет догонять тех, кто смотрел видео, писал в сообщения или переходил по ссылкам.
Плюсы: понятная реклама, локальные настройки, удобные сообщества, высокая доля «живых» диалогов.
Минусы: без рекламы органика растет медленнее, а лента конкурентная — нужно качественное оформление и регулярность.
Telegram часто не дает мгновенных лидов «с холодного трафика» так же легко, как ВК, но отлично удерживает внимание и превращает подписчиков в клиентов через доверие и регулярные касания. Для риэлтора это идеальная площадка, чтобы доводить аудиторию до сделки: объяснять, предупреждать, показывать закулисье и реальные кейсы.
1) Канал с полезным контентом. Разборы документов, чек-листы по авансу, нюансы ипотеки, типовые ошибки продавцов и покупателей.
2) Закрытый чат или клуб. Например, чат «Новостройки города: разборы и скидки» или «Вторичка без рисков». Важно модерировать и держать уровень экспертности.
3) Подборки объектов. Если вы публикуете объекты, делайте это профессионально: планировка, честные минусы, что с документами, что по торгу, почему цена такая. «Каталог без комментариев» хуже конвертирует.
4) Лид-магниты. «Памятка покупателю», «чек-лист осмотра квартиры», «как подготовить квартиру к продаже», «таблица расходов при покупке» — и выдача через бота с сбором контактов.
Telegram сам по себе редко разгоняет новый канал без внешних источников. Обычно поток подписчиков строится из ВК, YouTube, Дзена, рекомендаций клиентов, партнерств (ипотечные брокеры, юристы, дизайнеры) и размещений в локальных каналах.
YouTube хорошо работает для риэлторов, которые готовы играть в долгую. Площадка приносит качественные обращения, потому что видео позволяют быстро показать компетентность: вы не просто «постите», вы ведете человека через сложное решение. Особенно хорошо заходят локальные запросы: районы, новостройки, сравнения ЖК, обзоры инфраструктуры, транспорт, школы, планы развития.
1) Обзоры районов и микрорайонов. Люди выбирают не квартиру, а образ жизни. Покажите маршруты, шум, парковки, дворы, реальные расстояния.
2) Сравнения новостроек и разбор планировок. Формат «что выбрать за X млн» или «топ-3 ЖК по семейному сценарию».
3) Видео про риски сделок. «Как проверить продавца», «что спрашивать у собственника», «опасные схемы аванса» — это формирует доверие и приводит в консультацию.
4) Кейсы и разборы сделок. Без персональных данных, но с цифрами, сроками, сложностями и тем, как вы решили проблему.
Порог входа выше: нужно время на съемку и монтаж, регулярность и терпение. Зато лиды часто более платежеспособные и осознанные, а видео могут приносить обращения месяцами.
Дзен полезен тем, что позволяет получать охваты за счет рекомендаций даже небольшим авторам, если контент отвечает на понятные вопросы. Для недвижимости отлично заходят практические статьи и «разборные» материалы: людям проще читать пошаговые инструкции, чем смотреть длинные видео.
1) Пошаговые гайды. «Как продать квартиру без потери денег», «как подготовиться к ипотеке», «какие документы нужны для сделки».
2) Разборы ошибок. «Почему квартира не продается», «5 причин срыва сделок», «как торговаться правильно».
3) Локальные подборки. «Где жить с детьми», «районы с хорошей транспортной доступностью», «что выбрать для сдачи» — с привязкой к реальным сценариям.
В конце материала нужен конкретный оффер: оценка объекта, консультация, подборка вариантов, чек-лист. И простой способ связи: ссылка на мессенджер, форма, Telegram-бот.
Instagram* для части аудитории остается привычной средой потребления «визуала» недвижимости, но стабильность и удобство привлечения клиентов зависят от доступа и внешнего трафика. В реальности он чаще эффективен как витрина и инструмент доверия для тех, кто уже вас нашел, чем как основной канал лидов.
Портфолио объектов, короткие сторис с закулисьем, отзывы, «до/после» подготовки квартиры к продаже, объяснение процесса сделки. Но ключевая задача — уводить человека в устойчивый контакт: Telegram или ВК, где проще продолжать коммуникацию.
**Instagram принадлежит Meta, деятельность которой признана экстремистской и запрещена.*
ОК часто дает хорошие результаты в городах и регионах, где активна аудитория 35+. Платформа подходит для вторички, обменов, наследственных историй, продаж с альтернативой — там, где важны объяснения и доверие.
Ставка на понятные тексты, видео «по делу», активность в локальных группах, отзывы, разборы «как не попасть на мошенников». Плюс — аккуратная реклама по гео и интересам, если вы умеете считать экономику лида.
Универсального ответа нет: результат зависит от сегмента, города, вашей специализации и ресурса на контент. Но для большинства риэлторов рабочая комбинация выглядит так:
ВКонтакте — основной поток заявок через рекламу + контент.
Telegram — прогрев, доверие, повторные обращения и рекомендации.
YouTube или Дзен — экспертный трафик и «длинные» лиды с высоким доверием.
ОК — дополнение для определенной аудитории и локальных рынков.
Instagram* — витрина и канал доверия при условии переноса контакта в мессенджеры.
Что было, какая цель, какие сложности, какие решения, итог по срокам и цене. Кейс — лучший «продавец» вашей услуги.
Покупатели боятся мошенников, продавцы — срыва сделки. Простые объяснения сложных моментов дают доверие.
Расходы на сделку, налоги, ипотечный платеж, стоимость владения, ремонт — такие материалы сохраняют и пересылают.
Школы, транспорт, парковки, шум, перспективы развития района. Чем конкретнее, тем выше конверсия.
Хоумстейджинг, фото, цена, показы, торг — владельцы охотно пишут тем, кто говорит о деньгах прямо.
Развенчание популярных заблуждений про комиссии, эксклюзив, торг, ипотеку, задаток.
Коротко о вас: как работаете, какие принципы, как отвечаете клиентам, как ведете переговоры. Без лишней «мотивирующей» воды — только то, что снижает тревожность клиента.
Если бюджет ограничен, логика обычно такая:
Шаг 1: привести в порядок упаковку — аватар, описание, закреп, понятные услуги, отзывы, примеры объектов, быстрые способы связи.
Шаг 2: запустить точечную рекламу во ВК на лид-форму или сообщения с одним оффером (оценка, подборка, консультация).
Шаг 3: ретаргетинг на тех, кто взаимодействовал с контентом.
Шаг 4: параллельно вести Telegram как «центр доверия», куда вы переводите всех, кто проявил интерес.
В недвижимости важно не «лить» на подписку ради подписки, а получать контакты и выводить в диалог. Даже небольшие бюджеты работают, если оффер конкретный, а обработка заявок быстрая.
1) Только объекты без смысла. Лента превращается в доску объявлений, а не в экспертный канал.
2) Нет оффера и призыва к действию. Человек прочитал — и не понял, что делать дальше.
3) Нет системной обработки лидов. Отвечают через 6 часов, не фиксируют контакты, не делают повторных касаний.
4) Слишком «идеальная» картинка. Клиентам важнее честность: нюансы, минусы, реальные условия, документы.
5) Публикации «для всех». Чем шире тема, тем ниже доверие и конверсия. Лучше четкая специализация.
Оформите ВК (сообщество + личная), подготовьте 10–15 шаблонов сторис/постов, соберите отзывы, сделайте закреп с оффером и ссылками, настройте быстрые ответы в сообщениях.
Запустите рубрики (кейсы, разборы, район, ипотека/расходы), сделайте лид-магнит (чек-лист или мини-гайд) и выдачу через сообщения/бота.
Запустите 2–3 рекламных связки во ВК: лид-форма, сообщения, ретаргет на просмотры видео. Отслеживайте стоимость обращения и качество диалогов.
Создайте Telegram-канал и начните переводить туда всех заинтересованных: полезные посты, ответы на вопросы, подборки объектов с комментариями, записи голосом. Настройте повторные касания: «как дела с поиском/продажей», «появились варианты под ваш бюджет».
Если нужна максимально прикладная стратегия, начните с ВКонтакте как основного канала заявок и Telegram как канала прогрева и удержания. Добавляйте YouTube или Яндекс Дзен, если готовы системно производить экспертный контент и хотите более «дорогих» лидов с высоким доверием. Не гонитесь за всеми площадками сразу: одна хорошо выстроенная воронка с измеримыми метриками принесет больше клиентов, чем присутствие в пяти соцсетях без понятного предложения и обработки обращений.
В блоге Semantiqo вы найдете полезную информацию об инструментах и техниках работы с клиентами по недвижимости. Также читайте советы об обработке лидов Semantiqo для достижения максимальной эффективности в работе с клиентами по новостройкам Москвы